昨年末、暮れも押し迫ったころに工藤建設と請負契約を結んでから1ヶ月ちょっと。それから毎週末ごとに建築士の先生と建物の基本プランの打ち合わせを重ねて、今日建築プランを確定しました。

これから先、間取りから壁に穴を空ける小窓まで、建物の基本的な構造に関わる部分の変更はできません。

今日、土地代金を払ってしまうためと、その後の上物工事の中間金を払うためのつなぎ融資の金銭消費貸借契約（略して金消契約＝きんしょうけいやく、と言うようです）を、地元のみずほ銀行の支店で済ませてきました。

土地代金の決済は、来週の月曜日の予定。

土地の売り主さんから不動産屋さん経由で、土地の分筆ができたというお知らせと、地積測量図が送られてきました。

もともとひとつだった土地を南北に割ったのですが、契約時点では土地を分割する登記（分筆）が済んでいなかったので、契約上は「北側境界から平行に南側にXXX㎡確保する」とだけして、決済までに売り主さんが分筆を行うことになっていたのです。

今までは契約書上の面積から逆算して割り出した土地の寸法を元に図面を引いていたのですが、これでようやく地積測量図上の正式な寸法をもとに設計ができます。とはいえ、逆算で割り出した寸法と登記上の寸法は数ミリの違いしかありませんでしたけど。

注文住宅の場合、建築士さんと何度もやりとりをしながら、家の設計を決めていきます。

基本設計の段階では、建築士さんとの間の「共通言語」は平面図と立面図という2種類の二次元図面。平面図から屋内の間取り＝インテリアを、立面図から外観＝エクステリアを脳内に投影して、ああでもない、こうでもない、と代案を出したり修正を重ねたりしていきます。

しかし、二次元の図面から三次元の仕上がりを想像するのは、図面を見慣れている人ならともかく、なかなかむずかしいものです。
そこで、私はいただいた図面からCGで3Dモデルを作って検討しています。

フラット35では

100万円以上8,000万円以下（1万円単位）で、建設費または購入価格の100％以内（非住宅部分の工事費を除く。）

となっています。
しかし、土地の購入と建物の建築を別々に行う注文住宅で、土地取得代金も合わせて融資を受ける場合には、総額の100%を借りることは実際にはできないので注意が必要です。

今回、土地の購入と家の建築資金はフラット35の融資を受けることにしました。

フラット35は昔の住宅金融公庫の融資に代わるもので、実際の融資は提携銀行が行うのですが、そのローンを公的資金で買い取る仕組みで、一般の銀行融資に比べて金利が安いのがウリ。今日時点で、金融機関にもよりますが、年利2.4%とか2.6%といった水準で、最長35年間固定金利で借りられます。
さらに、時限付きで「優良住宅取得支援制度」の名目の追加資金が突っ込まれていて、一定の基準を満たした住宅の建築に使う場合、最大で最初10年間金利を1%引き下げ、その後の10年間も0.3%引き下げるという優遇措置がついた「フラット35S」という制度があり、最初10年間は1%台の金利で借りられることになります。

みずほ銀行の地元の支店から郵便で「お借入内定通知書」が届きました。
フラット35のローンを住宅融資支援機構が買い取ってくれるという内定（仮承認）がおりた、つまり、審査に通ったというお知らせです（フラット35の融資手続きの全体の流れはフラット35申し込みの記事をご参照）。

ようやく、安心してフルスピードで資金繰り（苦笑）と建物設計に取りかかれます。

ビルダーの工藤建設（フローレンスガーデン）と建築の工事請負契約を結びました。

着手金として、現時点での本体工事見積もり金額の10%を事前に銀行振り込み。それから、契約書に貼る収入印紙15,000円を郵便局で買って持参。

この時点でまだフラット35の借り入れ内定は出ていません。土地の契約はローン特約がついていて、万一契約後にローンが通らないことが分かった場合には手付け金は全額戻って来ますが、工事請負契約にはそういう特約はないので、もしローンが承認されなかったら、その時点までにかかった設計の費用などの実費は戻って来ません。

土地の仲介をお願いしている地元の不動産屋さん経由でみずほ銀行の蒲田ローンセンター宛にフラット35での借り入れを申し込みました。

フラット35の中でも20年間金利引き下げタイプというやつで、その上、建物が省エネルギー性や耐震性などの一定の要件を満たしている場合に当初10年間1.0%、その後10年間0.3%金利をさらに引き下げるとフラット35Sというもの。

フラット35Sは、来年 (2011年) の年末までの時限措置で、銀行の方の話によると特に申し込みが殺到していて、ここのところ住宅融資支援機構の審査に多少時間がかかるようになっている模様。

敷地調査に立ち会いました。

土地の下の地盤調査、敷地境界点の測量、隣地建物の窓の位置などの確認、それから太陽を観察して真北の方向を割り出す調査です。
地盤は地下室を含む建物を沈まずに支えることができるかどうかをチェックするのと、地下水の様子を調べるのが主な目的です。地盤が弱ければ強化する工事が必要、地下水が多いようだと地下室を作ること自体をあきらめなければならないこともあるそうです。
真北（「まきた」じゃなく「しんぼく」と読むと建築っぽい）の方向は北側斜線制限の算出に必要です。