フラット35では
100万円以上8,000万円以下(1万円単位)で、建設費または購入価格の100%以内(非住宅部分の工事費を除く。)
となっています。
しかし、土地の購入と建物の建築を別々に行う注文住宅で、土地取得代金も合わせて融資を受ける場合には、総額の100%を借りることは実際にはできないので注意が必要です。
フラット35は、住宅の建築費用に対する融資という建前ですから、建物の建築費用の見積もりが出るまで融資の申し込みができません。
建物の建築費用の見積もりを出すためには、建物を建てる土地が確定して、地質調査などがすんでいなければなりませんが、通常は土地を購入する申し込みをすませて仮契約を済まさないと地質調査には入れません。
そして、仮契約の際には、これまた通常は、土地代金総額の5%〜10%程度の手付け金を払うことになっています。
つまり、土地の手付け金を現金で用意しないと仮契約ができない→建物建築の見積もりが出ない→フラット35の申し込みができない、ということになります。
ちなみに、土地をローンで購入する場合の手付け金は、その後で万一ローンの審査が通らなかったりした場合には全額返金してもらって仮契約をチャラにする、という特約を結ぶのが通例のようです。
話戻って、貸し付けてもらえる総額のお話。フラット35は建物の引き渡しのときまで融資が実行されません。建物の建築費用の支払いは、通例では契約時に見積額の10%、その後、着工時、上棟時、引き渡し時に30%ずつを支払うことになっていますので、途中の支払いはつなぎ融資でお金を借りて、フラット35の融資実行時につなぎ融資を返済するのですが、つなぎ融資の実行タイミングは3回までというのが多いようです。その場合、金額の大きい土地購入代金で1回、あとの2回を着工時と上棟時に割り当てると、契約時の10%はどこかから現金を用意してこなければならないことになります。
そんなわけで、今回の私のケースでは、土地の手付け金として土地代金の5%程度+建築請負契約時に建物本体価格の10%を現金で用意する必要がありました。